ルールが変わった不動産投資の融資。今知るべきローンの知識とは？

｛誰でも買えた｝が招いた価格の高騰から一転、

選ばれた方が買えるに相場転換しつつある不動産投資

これからの不動産投資戦略は今までネットや書籍で言われている内容では

全く通用しない状況です。

平成29年春頃からのアパートローン引き締めに続き、

シェアハウス問題での過剰融資指摘等で

不動産投資においての融資状況は大きく変化しています。

不動産投資においては融資情勢によってマーケットが変化すると言っても

過言ではありません。

そのため今後の収益物件のマーケットは融資情勢に引っ張られ

投資スキームや物件価格自体も変わってきます。

当社では都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクと

30以上の金融機関と取引をしてるため様々な情報が入ってきますので

本セミナーではそれらの生の情報をもとに最新の融資情勢をお話しいたします。

融資が出なくなったと言われる現在の市況状況においては

既に金融機関の不動産投資に関する融資の取り扱いが変わっているのです。

今までとは融資に関する「ルール」が変わっていますので、

その「ルール」を押さえて融資付けに取り組まないと物件取得はできません。

そこで、そういった直近の時代背景からもう少しさかのぼった不動産の相場や、

不動産投資に密接に紐づく金融機関の融資条件などを詳しくご説明いたします。

住宅ローンの返済が困難になってきた

住宅ローンの返済が延滞している

延滞中の為、いろんな催促状が届いてる

債権者（銀行）より競売申立て（差押さえ）になっている

（上記の住宅ローン以外の不動産担保融資も同じです）

任意売却とは

住宅ローンを滞納したままで何もせず、そのまま放置していれば確実に競売物件になります。

競売物件になれば、裁判所の執行官が訪問し、外観と家屋内の写真を撮りインターネットや新聞、住宅情報誌に一般公開されます。

もちろん所在地も…

訪問日は事前に通知されますが日程が合わない又は、返答しなければ裁判所の権限でカギを開けて強制的に執行官が立ち入ります。

その後は、裁判所の入札により合法的に他人の所有物になります。（市場の50%～70%の価格です）

その新所有者による立退きで、引越をしなければなりません。

そこで任意売却をご存知ですか？

通常では、住宅ローンの残金を全て支払わなければ、不動産を売却する事は出来ません。抵当権（担保）の抹消が出来ないからです。

そこではじめて大家さんが代理で、債権者（銀行など）に交渉し、全額返済ができなくても不動産を売却させていただくシステムが任意売却です。

任意売却のメリットはなに？

リースバック（お家賃を支払いながらそのまま物件にお住みいただくこと）も可能です。

執行官が訪問する前（競売情報がネットなどで公開される前）に売却できたら 公開されません。

ご近所に知られることなく引越できます。

お子様がおられる方に有利です。

市場に近い金額で売却しますので ローンの残債が競売より少なくなる。

ローンの残債の支払い交渉が事前に行えるケースもあります。数百万円～数千万円の

残債が残ったとしても現時点での収入によっては数千円～1万円程度の支払に応じてくれたケースもあります。

(過去の事例なので参考でお考えください)

仲介手数料は売却価格より支払うので 自己負担なし。

引越し費用をはじめて大家さんが負担してくれるので問題無用。

他の差押や税金の差押などの延滞金も売却価格より支払えるケースが多い。

リースバックとは

リースバックとはご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。

住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが可能です。

はじめて大家さんエグゼジャパンでは、お客様の大切なご自宅をはじめて大家さんが買い取り、お客様は賃貸として退去せず住み続けていただけます。

はじめて大家さんが買主となり、直接お客様のご自宅（不動産）を購入いたします。

タワーマンションでは、階が上になるほど値段が高くなり、高層階に住むことに「格上」の

意識を持つ住民が多い。しかし、２０２０年いざ中古分譲で販売されると、販売価格による

格上、格下はなかった。売ってみたら同じ価格、更には逆転現象まで起こってきているの

だ。逆転現象の起こる要因は価格、つまり４０階に住む住民は｛リテラシーが高い｝売れる価格を知っていて、

２０階に住むす住民は、高く売りたい｛残債が多い為｝思いが強いために生じた事である。

売り手はまだ高く売れると信じ、買い手は高いなら買わないと判断する。

売り手と買い手の考え方のずれが大きく販売価格と成約価格の差が２０２０年から激しく

なっているという現状であります。「更にこれ以上差が開くと思われます」

純資産　資産・負債＞0　資産を処分して借金を返済できる

債務超過　資産・負債＜0　資産を処分しても借金を返済できない

市場価格が高い時に購入してしまい、評価額が低い物件の場合、数年経過して元金の

弁済を続けても債務超過状態が解消されないケースに陥ってしまう。

市場価格は融資の金利、不動産需給バランス、金融機関の融資スタンス

景気状況などに起因して期待利回りが推移し価格変動が起こります。

だから売りたくても売れなくなってしまう事がおこるのです。

今が買い時なのかという議論は、不動産投資における永遠の問いです。ただ、結論からいえば、あなたが今まさに物件を探そうとしているならば、今こそがベストタイミングです。 なぜなら、不動産投資は時間を味方につける投資だからです。不動産投資は売却時の値上がり益を目的とした投資ではありません。あくまでも、20年、30年という長い期間に毎月毎月、家賃という形で、確実に収入を得ていくことが投資の目的です。 不動産投資は早く始めれば始めるほど、その家賃収入を得ることができます。早くローンを返済することができます。タイミングを待っていてあなたが失うもの。それは得られるはずだった家賃です。 

20年後まで儲かる不動産投資は原則を押さえた物件選びから！！ 不動産投資は、長期にわたる投資です。 あなたが手にするべき物件は、今この瞬間に高い利回りが取れる物件ではなく、将来にわたり、しかも20年後、30年後といった遠い未来まで、安定して家賃収入を得られる物件です。 「ああ、あの時、こんな物件買わなきゃよかった」と後悔することなく、確実に収益をもたらしてくれる物件でなければなりません。 目先の数字に騙されることなく、20年後、30年後にも確実に収益を上げる物件の選び方 おたずねください。

「楽しい仕事場」をテーマにしたデスク、チェア、収納家具、インテリア雑貨を２０年に渡り提供し続けている会社様、 リッツカールトンやコンラッドなど最高級ホテルのおしゃれな客室、充実した共有施設を手掛ける、遊び心のあるデザインに定評がある会社様 そしてエグゼジャパンとの三位一体で コンセプト住宅を提供する運びとなりました。

はじめて大家さんでは、成功農家さんとのシェアリング事業を開始致しました。

この事業は、販売力とブランディング戦略がもう既にできている成功農家さんと

タッグを組んで、お互いの強みを活かして更なる高収益農家を目指します。

高品質な農産物の生産拡大、 果樹の生産拡大 。

ブランド力の強化など戦略的な流通・販売 「豊かな食生活」への貢献 

魅力ある県産農産物に関する情報や農業を取り巻く状況について、ホームページや 広報誌、

イベントなど、多様な媒体・機会を活用して、野菜ソムリエや料理家など食 の専門家とも連携しながら、効果的な情報発信に取り組みます。 

スマートシティの大きな潮流を見ると、その在り方や提案はいまだに1つの定義には落ち着かないものの、大企業によるソリューション主導からスタートアップとエコシステム主導へ、ハードウェア中心のアプローチからサービス・ソフトウェア中心のアプローチへ、エネルギーのスマート化から交通モビリティのスマート化へ、大きな変化を見せている。

いわゆるIoTの進化で、これまで別々に機能していた基礎インフラや生活インフラ・サービスが、センシング技術、通信技術、情報技術、アプリケーション技術の連携によって、スマートシティとして動き出しているのである。

私たちの日々の暮らしに欠かすことのできない「家」。一般的に、家を借りるときは不動産業者を回って物件を探し、納得のいくものが見つかったら敷金や礼金を支払って2年などの長期契約で賃貸するというのが普通だ。場合によっては保証人が必要だったり半年分の家賃を一括で支払う必要があったりと苦労することもある。入居してから「こんなはずではなかった」と思っても、契約後の融通は利かないから失敗は許されない。あまりにも縛りが多く、流動性に著しく欠如している。 そんな賃貸の市場とは裏腹に、現在の私たちの生活はグローバル化が進んでおり、仕事で旅行する機会も増えている。また、最近では「デジタルノマド」と呼ばれるように、デジタル化の恩恵により場所を選ばずに仕事ができるようになり、満員電車に揺られて会社に通勤するのではなく、過ごしやすい地域で悠々自適に暮らしながら働くリモートワークも増えている。 グローバル化やIT化の進行により、人のライフスタイルや働き方は大きく変化しており、Airbnbをはじめとするシェアリングエコノミー型サービスに代表されるように経済のパラダイムも「所有」から「共有」へと変わりつつある。住宅もオンデマンドで借りるのが当たり前になる時代もそれほど遠くないのかもしれない。 サブスクリプションの始まりです。 株式会社エグゼジャパンでは、昨年からセットアップ賃貸（高級家具付き）の準備 都心好立地に着々と進めております。 業者様向けサービス：個人のお客様向け　ＢｔｏＢ/ＢｔｏC mochikomi モチコミ賃貸サービスの全国パートナーの募集です。 間もなく売買版、そしてホテルのように部屋を選ぶだけリリース予定… 

ここ数年、東京大阪の街では外国人を目にする機会が圧倒的に増えた。短期滞在の観光客が中心で、その多くはアジア人だ。これは、政府の地ならし策でもあったのだろう。インバウンド観光客2000万人は開国の序章に過ぎなかった。 2025年。日本政府は富裕層外国人に対して居住権発行のハードルを大幅に下げるだろう。経済移民政策のはじまりだ。その結果、富裕な中国人や台湾人が、東京や大阪になだれ込むことになる。かつての香港、シンガポールと同じ状況だ。日本でもアジア人富裕層の受け入れが始まるだろう。

一般の日本人よりも圧倒的に高収入、流ちょうな英語を話し、大卒相当の学力を持つ。本国では何らかのビジネスや不動産を所有するオーナー経営者とその一族だ。本国の政情不安定と貧弱なインフラに愛想を尽かし、また子供の教育のために日本に移住してきた。アジア各国の上澄みともいえるビジネスパーソンたちだ。 日本の銀行は富裕なアジア人に対して不動産ローンの提供を始めるはずだ。そのため、高額な物件ほど、日本人よりもアジア人が多くなるだろう。

 【おおさか東線 延伸開業後のダイヤについて】

鉄道延伸計画に注目！！ 大阪 ■JRおおさか東線 久宝寺駅～新大阪間駅が2019年3月16日に開通。これにより、新大阪駅⇔奈良駅の直通快速が走るようになる。

新駅を含めると、おおさか東線駅数は14駅となります。 「鉄道延伸」はエリアの発展のために欠かせないキーワードであり、情報を先回りして知っておくと、不動産投資にもプラスになることは間違いない。 

大阪東部地域や奈良方面から、新幹線の拠点駅である新大阪駅への鉄道の利便性が高まります。 外国人観光客の都道府県訪問率全国1位の大阪府。また、大阪市は転入超過率も増加傾向にあります。 新駅の設置によって、こうした動きはますます顕著になっていくかもしれません。 大阪市の不動産投資 収益物件大阪一棟の事なら はじめて大家さんまで‼